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夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的效力认定  

2016-02-20 10:57:35|  分类: 法律实践 |  标签: |举报 |字号 订阅

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夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的效力认定

案情简介及争议焦点:

李梅与王林系夫妻关系,双方于2000年结婚。20066月,李梅与王林共同购买商品房一套。房地产管理局于200612月颁发了房地产权证书,房地产权登记的所有人为李梅。20136月,李梅与张明签订了《房屋买卖合同》,双方约定:李梅将该房屋以36万元的价格卖给张明(此价格与市场价相当),张明先付30万元,待双方办理房屋产权过户时付清房屋余款。合同签订后,张明于2013629日支付购房款30万元,同年7月办理了房屋过户手续并付清房款。20151月,王林找到张明,以其不知该房屋出卖为由,要求张明搬出房屋。张明称李梅已将该房屋卖给自己,拒不搬出,双方为此发生纠纷。于是,王林以该《房屋买卖合同》未经其同意为由,将李梅与张明诉至法院。

原告王林诉称:该房屋系夫妻关系存续期间共同购买,属于夫妻共同财产,李梅未经其同意出卖该房屋,请求法院判决该《房屋买卖合同》无效,张明将该房屋归还给李梅与王林。

被告李梅辩称:我同意原告的诉讼请求。   

    被告张明辩称:我取得该房屋属于善意取得,原告的诉讼请求没有法律依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。

本案争议的焦点:

李梅与张明签订的房屋买卖合同是否有效,王林是否有权要求张明返还房屋?

裁判结果与理由:

法院经审理认为,原告张明与被告李梅签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,虽然该房屋为李梅与王林的夫妻共同财产,但房屋所有权证书上登记的权利人只有李梅一人,根据公示、公信原则,张明有理由相信登记簿上记载的权利人李梅就是真正的权利人,其交易安全应当受到公信力的保护。李梅将房屋出卖给张明时,并未告知张明该房屋存在共有权人。另外,张明已支付合理价款,并且办理了房屋产权过户手续,其属于善意取得。根据《物权法》第一百零六条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第一款的规定,判决驳回原告的诉讼请求。

案件评析:

在夫妻共有财产存续期间,夫妻一方擅自出卖房产这种涉及夫妻双方重大权益的事情,属于无权处分。但是根据《物权法》第一百零六条第一款规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第一款也规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。因此,善意取得的房屋,所有权人无权追回该房屋。

对于本案所涉及的李梅与王林夫妻共有房产,张明受让该房屋时是否是善意买受人,决定了王林能否追回该房屋。善意买受人是指在民事行为中,不知道也不可能知道自己买受房屋的行为不合法或者违反第三方约定而作出的民事行为。《物权法》的公示、公信原则要求当事人依照法定方式向社会公众公开其物权变动,房屋所有权公示的主要方式为在房地产部门登记薄记载的房屋所有权人及房屋的基本信息。根据不动产登记的法律规定,买受人有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人。本案房屋所有权证上记载的所有权人是李梅一人,共有权人一栏也没有记载,因此李梅是公示的所有权人。李梅将房屋出售给张明时,并未告知张明该房屋存在共有权人,因此张明完全有理由相信李梅对该房屋有处分权,应当认定张明在该房屋买卖过程中是善意的、不存在过失。签订合同后,张明依照约定支付了全部的房款(合理的价格)并且办理了房产过户手续。为了保护善意第三人张明的合法权益,该合同应认定为有效。依照《物权法》第一百零六条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第一款的规定,张明属于善意取得,取得该房屋的所有权,王林无权追回该房屋。

 

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