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未经夫妻双方同意的房屋出售是否有效  

2013-10-23 10:32:30|  分类: 司法解释 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未经夫妻双方同意的房屋出售是否有效

【案情】

  原告孙某与被告被告主某、许某系同一单位职工。被告主某与被告许某是夫妻关系。1997年1月20日,被告主某从原莒县制丝厂以6700元购买楼房一套,2001年8月2日在莒县房地产管理局办理房屋所有权证、2002年10月31日办理国有土地使用证。2002年11月27日,被告主某将楼房出售给原告孙某,双方签订售房证明一份,原告交纳了购房款,被告将楼房交付原告使用。楼房交付后,双方一直未办理楼房变更登记,2013年原告起诉要求被告协助办理变更登记。被告提出楼房系夫妻共同财产,出售时未经被告许某同意,主张原告与被告主某签订的楼房出售证明无效,原告应将楼房返还。

  【分歧】

  本案在处理过程中存在两种不同意见:

 

  第一种意见:涉案楼房系被告主某在夫妻存续期间购买的楼房,属于夫妻共同财产,根据《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让,因此被告主某在未经被告许某同意的情况下不得转让共同楼房。根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定,对夫或妻一方未经对方同意,而单方处理夫妻共同财产的行为作出明确规定,即夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见,本案中被告主某未经其妻被告许某同意,擅自处分夫妻共同财产,且一直未办理楼房过户登记手续,不能适用善意取得制度,因此被告主某的单方处分行为无效,原告应将楼房返还。

 

  第二种意见:涉案楼房系被告主某在夫妻存续期间购买的楼房,属于夫妻共同财产,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条,对夫或妻一方未经对方同意,而单方处理夫妻共同财产的行为也作出明确规定,即夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。另依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中原告将购房款交付被告主某后,被告主某即将楼房交付原告使用,自2002年开始,原告居住涉案楼房十余年期间,被告许某未向原告表示不同意或不知情涉案楼房的买卖行为,因此被告许某主张以其不知情、不同意被告主某买卖涉案楼房的行为对抗原告的理由不能成立。

 

  笔者同意第二种意见。

 

  【评析】

 

  原告孙某与被告主某均系完全民事行为能力人,双方经自愿协商,签订涉案房屋买卖的证明,系双方真实意思表示,证明签订后双方按约定完成了价款、房屋、权属证书的交付,依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力,因此原告孙开峰与被告主宁签订的楼房买卖证明依法成立并生效。原告孙某与被告主某系同一单位职工,证明签订后原告孙某交付房款,被告主某接收的行为及被告主某将楼房、房屋权属证书一并交付原告孙某的行为,足以让原告相信被告主某出售楼房的行为系夫妻共同意思表示,且原告居住涉案楼房十余年期间,被告许某未向原告孙某表示不同意或不知情涉案楼房买卖的行为,因此被告许某以其不知情、不同意被告主某买卖涉案楼房的行为对抗原告的辩称不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项的规定,判决被告主某、许某协助原告孙某办理楼房变更过户登记手续。判决后,被告主某、许某不服判决向二审法院提出上诉,二审法院判决维持原审判决。

 

  (作者单位:山东省莒县人民法院张玉刚 张新芬)
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