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重庆律师吴远国将秉承维护法律尊严,追求法律公平与公正,维护当事人的合法权益。愿在民事诉讼、商事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼方面为大家提供热忱的法律服务。同时代理各类非法律诉讼业务和为各类企业、公司法人及公民个人提供法律顾问等服务。现重庆泰源律师事务所专职律师,法律服务热线:13224922468.

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重庆市五中院公布2012年二手房买卖七大典型案例  

2012-03-18 16:13:19|  分类: 法律实践 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重庆市五中院公布2012年二手房买卖七大典型案例

买房时要审查房产有无共有权人

  案情回放     李文成与蒋勇签订房屋买卖协议,将李文成单位集资房一套卖给蒋勇,并承诺将来协助蒋勇办理过户手续。蒋勇支付房款后,装修入住。7年后,李文成夫妇取得产权证,李文成之妻刘梅以李文成擅自处分为由,拒绝办理过户手续。法院认定蒋勇居住使用刘梅与李文成的房屋长达7年之久,蒋勇有理由相信转让房屋是李文成与刘梅的共同意思表示,李文成和刘梅应当为蒋勇办理过户手续。

  ■专家提示    购买房屋时,应当注意审查房产是否存在共有权人。除了房产证以外,还应尽可能了解卖房人的婚姻状况,以防办理过户时遭受阻挠。与此同时,反悔的卖房人承担的违约责任不仅限于合同约定的违约金,还应赔偿造成的损失,包括买房人的可得利益损失。

非根本性违约不能解除合同

  案情回放    秦鹏在某开发商处购买了一套商品房,尚未取得房产证,便通过中介公司与王强签订了房屋转让协议。约定定金1万元,房款在办理过户登记时一次性支付。中介公司承诺在2009613日前先为秦鹏取得房产证,否则赔偿王强双倍定金。秦鹏和王强须在2009630日前配合办理完成过户手续。合同签订后,王强支付了定金10000元和中介费6100元。中介公司推迟了近一个月才为秦鹏取得房产证。王强不愿继续履行合同,便提出:只要能够收回定金和中介费,便可解除合同,互不追究责任。秦鹏拒绝退还定金,之后又将房屋卖与赵磊,并办理了过户。王强便起诉秦鹏双倍返还定金。法院认定王强不能因为中介公司迟延办证而拒绝履行合同,秦鹏对王强的迟延履行未作催告,不享有、也未行使法定解除权,其卖房给第三人的行为应视为其以事实行为同意王强的提议,因此应返还王强定金10000元。

   ■专家提示    非根本性违约不能解除合同,即便享有法定解除权或约定解除权,也应当正确行使,主张解除应通知对方。合同解除前不得将房产另作处分,避免一房多卖引发纠纷。

产权人不反对,公房承租权转让有效

  案情回放  于丽娜从1994年开始享有单位一套房屋40年的承租权。2004125,于丽娜与王保国签订《房屋转让协议书》,约定王保国享有该房屋的一切权利。此后,王保国一直居住使用该房,并以自已的名义缴纳水、电等费用,所有权单位对于丽娜与王保国之间的转让表示同意。2010年,于丽娜以未征得产权人同意为由,请求确认《房屋转让协议书》无效。法院认定该协议合法有效,驳回了于丽娜的诉讼请求。

   ■专家提示    此处的公房承租权特指我国计划经济时代遗留下来的直管公房或自管公房承租权,承租人享有长期的居住权。居住的房屋往往被视作个人房产进行转让,实际是承租权的转让,只要产权人不反对,则应当对转让的合同效力予以确认。

市场虽有风险但更需信任

  案情回放  林莉通过中介公司与何捷签订了房屋买卖合同,转让自已按揭购买的一套商品房。合同约定,何捷支付定金10000元,并出资为林莉还清贷款,过户当日支付尾款,但还贷前林莉须将该房全权委托给中介公司代表办理后续相关手续,任何一方违约须承担合同约定房屋总价5%的违约金。合同签订当日,林莉收到了中介公司转交的定金10000元。之后,中介公司要求林莉办理经公证的全权委托书。林莉认为全权委托给中介公司(包括交付房产手续及代收款)风险较大,便借故合同未约定委托书公证、事先未看过委托书样本不同意办理,要求先还贷款后办委托;何捷则认为合同已经约定了先办委托后还贷,林莉如果不将房产手续交给中介公司并出具委托,自已先替林莉还贷没有保障。于是,何捷起诉林莉返还定金10000元并支付违约金1400元。法院认定合同中约定的“全权委托”和“办理后续相关手续”是一种概括性陈述,对委托的具体事项未作明确约定,合同约定不明又不能达成补充协议,现双方均同意解除合同,判令林莉返还何捷定金10000元。

   ■专家提示    再完满的合同也无法预见所有的履行细节,合同订立后应尽量促成交易。履行有先后,即便约定同时履行,实践中也会有先后。市场有风险但更需要信任,否则寸步难行。

订“阴阳合同”掉进自设“圈套”

  案情回放  钱向东与余成签订了房屋买卖协议,将自有房屋一套卖与余成,余成一次性支付了房款8万元,钱向东出具了收条。过户时,余成要求将房产证办到其儿子余勇名下,遂又让其儿子余勇与钱向东签订一份房屋买卖协议。为了少缴税费,将房款写成了6万元。该份合同在房产机关进行了备案登记,房屋过户到了余勇名下。余成起诉钱向东,认为其替儿子多支付了房款2万元,要求钱向东返还。法院认定,余勇与钱向东签订的房屋买卖协议虽经过了备案登记,但其买卖价格并非当事人本意,其目的是为了逃税,不应受到法律的保护,判决驳回了余成的诉讼请求。

   ■专家提示    登记备案的房屋买卖合同效力未必强于普通的买卖合同,关键看哪一份合同是当事人的真实意思表示,哪一份合同目的具有合法性。

经济适用房转让障碍较多

  案情回放  王兰将其名下的一套经济适用房转让给程力,程力支付了房款,后王兰反悔,要求解除合同。程力遂起诉王兰,要求履行合同,立即办理过户登记。法院认定,合同有效,但因国家政策限制,经济适用房购买5年内不得上市交易,因此驳回了程力要求立即过户的诉讼请求。

   ■专家提示    经济适用房不同于一般商品房,通常具有价格优势,上市交易受到一定的限制,指标转让也须建房单位的同意和配合,履行上障碍较多,购房者应当对此有清醒的认识。  

是否属“情势变更”要综合判断

  案情回放  2010年,国务院和重庆市人民政府先后下发通知,对房地产市场进一步调控,非本市居民不能提供连续1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的,商业银行暂停发放住房贷款。2011228,周文明将自有房屋一套卖与蒋思齐,双方签订了买卖合同,定金2万元,首付款13万元,余款进行转按揭贷款。蒋思齐是四川省泸县人,其申请贷款未获批准,遂以政策调控不能履行不可归责于双方当事人为由起诉要求解除合同、返还定金、赔偿损失。法院认定,蒋思齐与周文明签订合同时,限贷政策已出台并实施,蒋思齐不能据此要求解除合同、返还定金、赔偿损失,判决驳回蒋思齐的诉讼请求。

   ■专家提示    因限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致房屋买卖合同履行受阻,是否属于“情势变更”或“不可归责于双方当事人的事由”,应结合合同订立时间、政策对合同履行的实质影响等因素综合判断。

 

重庆市五中院二00九公布商品房买卖八大典型案例

定购协议书签字要谨慎

 20094月,陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商品房,并支付定金1万元。协议另载明:陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年419日,陈签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款,两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。

【判决】该协议明确载明:陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容,故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》,星星公司有权拒退定金,驳回陈的诉讼请求。 

法官点评购房者在签订定购协议时,应详细了解协议内容,否则一旦签订协议,将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

天然气改动不算结构改变

20081月,李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。20093月,李飞接房时发现,合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房。但南翔公司不同意。

【判决】天然气管道安装有特别的规范和要求,不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为,天然气管道的安装位置变化,既不属于规划的变更和设计上的变化,也不属于房屋结构改变。所以,天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件,该合同不能解除。故驳回李飞的诉讼请求。

法官点评在设计时,天然气管道位置原则上放在厨房,但如果涉及安全隐患问题,专业安装人员可对安装位置予以调整。 

购房户看清逾期交房条件

20075月,林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》,约定2007720前交房。逾期交付的,按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2007627,秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008216,林接到接房通知,却以房屋需要维修为由不接房。2009415,秋韵公司将维修后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担20077212009415期间的逾期交房违约金,被拒绝。林遂起诉索赔。

【判决】双方在合同中明确约定,房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由,故本案责任应由林小艺自行承担。

法官点评本案中,双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记,并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房,但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。

这些情况可拒绝接房

200611月,李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》,约定20071231前交房。20071228,李收到接房通知验房时,发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连,且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处,李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允,李遂诉至法院,要求整改。

【判决】房屋虽验收合格,但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范,存在重大安全隐患,李月玖有权拒绝接房,永航公司构成违约。

法官点评房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时,购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件,购房者在哪些条件下可以拒绝接房,一要尊重当事人的约定;二要看是否满足法律法规规定的标准;三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。

屋没验收接房也有错

 20047月,傅瑶购买华麟公司一套房屋。合同约定20061231前交房,如逾期交房应支付违约金。

20061231,华麟公司交付房屋时,在其制定的《房屋交接表》中明示:“现项目已通过质量验收,还未进行竣工验收备案登记,你在认知该现状的情况下,经验房后自愿接房”,傅在交接表上签署“同意接房”。

2007930,房屋才竣工验收合格。之后,双方因逾期交房违约金问题发生纠纷,华麟公司向傅支付了20061231之前的逾期交房违约金,不同意支付自200711起至2007930止的逾期交房违约金。傅遂起诉。

【判决】华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日,但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下,傅仍签收接房并使用,故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻。

法官点评法律强制规定,商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。华麟公司提前交房违反了法律,但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房,也有一定过错。

优惠没兑现可起诉索赔

200682,张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋,交房时间为2006831。签约当天,张付清全款和契税。同年84日,该公司刊登售房广告时承诺“8131日,购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月,张才知悉广告内容。张认为自己也应享受该优惠,但鹏程公司拒绝。张遂诉至法院。

【判决】 鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺,应向张亚南支付已经交纳的购房契税。

法官点评开发商违反其承诺的,应承担相应的违约责任。同时提醒购房者,为避免将来产生不必要的纠纷,可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议,并明确约定违约责任。

提高容积率开发商要赔

20083月,陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》,合同载明总层数28,但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。

【判决】大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加,居住舒适度下降,大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。综合考虑业主遭受损害的程度,以及开发商超建可能获得的利益等因素,判决大宏公司赔偿陈奇4500元。

法官点评 开发商违约提高容积率,应当承担相应违约责任。

入住发现质量问题可索赔

20062月,秦远购买蒙泰公司的住宅一套。200612月,秦对房屋装修入住后,发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。秦远要求蒙泰公司整改修复,蒙泰公司不允,秦远遂向法院起诉。

【判决】市五中院认为,秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题,蒙泰公司应当承担修复责任。在房屋修复期间无法正常使用房屋,蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。

法官点评法官称,因房屋存在质量问题需要修复的,购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。(文中企业和人名均系化名)

八成购房者被忽悠

   焦点网日前的一份调查显示,超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。

 

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