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开发商“合格证”不再是一面免责“盾牌”  

2011-01-18 16:25:17|  分类: 法律实践 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商“合格证”不再是一面免责“盾牌”

杨维松

  房屋出现质量问题,业主要求赔偿,开发商手持政府相关部门签署的“合格证”进行抗辩。法院认为:验收合格证明,不具有当然的确定力和拘束力。此后,当地法院照此办理近百起类似案件——

  “合格证”不再是一面免责“盾牌”

  在商品房价格居高不下的同时,房屋质量也成为困扰业主的问题,如要发生纠纷,开发商规避责任的理由就是手中持有房屋质量“合格证”。昔日,一些法院在审理类似案件时,往往将“合格证”作为排斥其它证据的依据。

  今天,随着一起判例被最高院公告全国,开发商手中高举的“合格盾牌”不再有昔日的“威风”。

  ——编辑手记

  2010年12月,最高人民法院以《最高人民法院公报》的形式,将江苏省东台市一起房屋质量纠纷案通报全国各级法院,指导全国法院审判房屋质量纠纷。

  本案中,购房者认为房屋出现裂缝、渗漏,主张开发商赔偿;而开发商手持建设行政部门签署的质量合格文件进行抗辩。

  新房裂缝、渗漏

  业主领取房屋所有权证后,发现墙体多处裂缝、渗漏,起诉房产公司要求被告承担修复房屋裂缝、渗漏相关费用的民事责任。

  2006年3月25日,江苏省东台市杨君(化名)与东台市东盛房地产开发有限公司(以下简称房产公司)签订商品房买卖合同,杨君购买该公司叠加别墅一套,《住宅质量保证书》作为合同的附件;约定开发商自房屋交付使用起,按照承诺内容承担保修责任,在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,开发商应履行保修义务。

  2006年6月21日,杨君领取了房屋所有权证后,发现墙体多处裂缝、渗漏,房产公司多次维修但未能修复。

  2007年9月3日,杨君将房产公司诉至法院要求修复房屋。

  案件审理中,杨君申请对墙体裂缝、渗漏的原因及维修方案进行鉴定。

  2007年12月11日,鉴定机构作出结论:“墙体裂缝是温度变化导致结构材料不均匀收缩所致;屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差,导致顶部楼层温度裂缝明显,上述裂缝对主体结构安全没有影响,但严重影响观瞻和使用功能。”

  2007年12月19日,杨君向法院提出撤诉申请。

  两日后,杨君再次起诉房产公司,要求被告承担修复房屋裂缝、渗漏费用的民事责任,并赔偿损失7100元。

  开发商拿“合格证”当“盾牌”

  2008年8月6日法院审理此案,房产公司向法庭提交了政府工程质量监督部门验收质量合格文件。

  2008年8月6日,法院审理此案。

  房产公司辩称:公司交付给杨君的房屋经竣工验收合格,符合国家强制性标准;屋面未作保温层符合设计要求。新建、增建屋面保温层不属于公司的法定义务,并向法庭提交了政府工程质量监督部门验收质量合格文件。

  案件审理中,杨君申请对房屋修复工程造价进行评估。

  2008年7月9日,评估结论认为,房屋修复工程造价为35481.36元。

  庭审中,法院归纳本案的争议焦点:1.房产公司出售给原告的房屋是否存在质量问题;2.若存在质量问题,被告是否应当承担民事责任;3.被告如果承担责任,应为何种民事责任。

  一审判决“合格证”不是“盾牌”

  法院认为:房屋建筑工程质量诉讼中,建设单位提供的有关行政管理部门的质量合格文件,只能作为证据使用,对法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。

  一审法院审理认为:我国《建筑法》第60条、第62条规定,竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷,且建筑工程实行质量保修制度。《建筑法》及国务院《建筑工程质量管理条例》(简称《质量管理条例》)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。但建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第3条规定:“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指房屋建筑工程竣工验收后,在保修期限内出现的质量缺陷予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同约定,可以认定存在质量缺陷。

  《质量管理条例》有关条款规定:“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责,建设单位在收到建筑工程竣工报告后,应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收,分别签署质量合格文件后方可交付使用。”法院认为,在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件,以及质量合格文件,只能作为证据使用对法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。

  本案中,原告购买的房屋存在裂缝、渗漏是客观事实,经司法鉴定结论证实设计瑕疵和墙体砌筑质量较差,导致顶部楼层温度裂缝明显。

  综上,足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷,被告认为施工设计文件经有关行政部门审核批准,竣工后经有关单位验收合格,因此应当认定房屋质量合格的理由,本院不予采纳。

  我国实行建筑工程质量保修制度。根据《质量管理条例》第40条规定:“房间和外墙面的防渗漏工程保修期限为5年,保修期自竣工验收合格之日起计算。”根据司法鉴定结论,本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题,但存在裂缝的质量缺陷。原告杨君在保修期内主张权利,应当予以支持。

  本案中,被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽,经鉴定,质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在,只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中,约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,房产公司应当履行保修义务。原告有权主张被告承担相应的民事责任。

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应给予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

  本案中,被告交付给原告杨君的房屋因出现裂缝、渗漏问题严重影响居住使用,原告选择要求被告承担修复房屋裂缝、渗漏的民事责任,依法应予支持,

  法院判决:被告东盛房地产公司于本判决生效之日起3个月内对原告杨君所有的房屋进行修复。

  近百起房屋质量案照此办理

  案件终审后,法院对发生在江苏东台近百起房屋质量纠纷案件,均以本判决中房屋质量合格文件不能成为免责理由为依据,要求开发商给予当事人适当赔偿。

  2010年12月,最高人民法院以《最高人民法院公报》的形式将该案通报全国各级法院,指导该类案件的审判工作。

  房产公司不服一审判决,向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉认为,房产公司提供的施工图纸及竣工验收合格文件,能够证明房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查,一审法院判决依据不足。

  盐城市中级法院审理认为,房产公司与杨君签订房屋买卖合同,应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同规定的质量。现房产公司交付给杨君的房屋出现墙体裂缝、渗漏问题,经专业部门鉴定,未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。房产公司出售的房屋存在质量缺陷,依法应当承担相应的修复义务。

  房产公司提出,交付的房屋通过有关行政管理部门的强制性标准审查,峻工验收合格。法院认为,虽然房产公司交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准,未设置保温层也符合当时的建筑标准和规范,但是房产公司交付给杨君的房屋存在明显质量缺陷,且已经严重影响正常居住使用。

  房产公司提出房屋通过验收合格仅是有关行政部门认定的事实,并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实,故对房产公司的上诉理由不予采纳,驳回上诉,维持原判。

  该案终审后,法院对发生在江苏东台近百起房屋质量纠纷案件,均以房屋质量合格文件不能成为开发商免责理由作为依据,以开发商给予当事人适当赔偿结案。

  江苏省高院将该案通过《江苏省高级人民法院公报》的形式向全省各级法院通报,作为案例供审判参考。

  2010年12月,最高人民法院以《最高人民法院公报》的形式将该案通报全国各级法院,指导该类案件的审判工作。

  对房屋质量诉讼产生指导作用

  该案向全国法院通报,对指导该类房屋质量纠纷将产生影响,同时也解决了司法实践中,建筑质量监管部门认定合格的房屋,法院可以认定房屋存在质量问题的审判尺度,有利于当事人维权。

  有关法学专家表示,该案是房屋质量纠纷“能动司法”第一案,其亮点就在于法官没有被动、简单地采用有关建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件作为审判唯一依据,而是坚持依法独立行使审判权,以事实为根据作出判决。

  法院在审判中查明房屋存在裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,依法认定房屋存在质量缺陷。法院据此判决,房屋出卖人应当保证房屋符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,法院应当予以支持。

  2010年12月,最高人民法院以《最高人民法院公报》的形式将该案通报全国各级法院,指导全国法院对该类案件的审判工作。最高院公报之所以将该案列入公报,至少说明两个问题:一、法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等事实,法院可依法认定房屋存在质量缺陷。二、除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,法院应当予以支持。

  该案向全国法院通报,对指导该类房屋质量纠纷将产生影响,同时也改变了建筑质量监管部门认定合格的房屋,法院一般不认定房屋存在质量问题的现状,更加有利于当事人维权。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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