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购买已被抵押房屋权利怎样获得救济  

2010-12-27 22:12:55|  分类: 法律实践 |  标签: |举报 |字号 订阅

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购买已被抵押房屋权利怎样获得救济

  三个月前,许某与刘某签订了一份房屋买卖合同,约定许某以60万元价款购买刘某的房屋一套。当许某付清房款后,才从他人处得知刘某因借款30万元,早在半年前就已经为该房屋办理他项权证,将房屋抵押给了李某。而刘某在收取了许某的房款后,并没有还清李某的借款。不久后,许某担心的事情发生了:李某以抵押在先,且许某与刘某的房屋买卖影响了刘某权利的实现为由,诉至法院,要求确认许某与刘某的房屋买卖合同无效。许某感觉很冤枉:自己并不知道该房屋已被抵押,难道疏忽大意购买了已抵押的房屋,就不可能得到房屋所有权吗?

  实际上,虽然许某与刘某的房屋买卖合同无效,但并非无法获得权利救济。

  根据物权法第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。”即如果抵押人的出卖行为会损害抵押权人的利益,法律原则上不允许抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产,转让行为也会因为违反强制性法律规定而无效。因而本案中,尽管当时许某并不知道该房屋已经抵押,签订房屋买卖合同的过错不在许某,但由于确实存在抵押人刘某没有告知抵押权人李某的情形,更不用说取得李某同意,因此该房屋买卖合同原则上是无效的。

  但是,就这种情形导致的房屋买卖合同无效,是可以通过相应途径补救的。一方面,物权法第一百九十一条第二款中有一个但书规定,即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。另一方面,《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可以看出,如果受让人清偿了债务,抵押权人的利益并未受损,那么抵押权人不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。因此,本案中,只要许某愿意代替刘某向李某清偿全部的剩余借款本息,就可以使李某的抵押权归于消灭,该房屋买卖合同也就有效了。当然许某也由此获得就30万元债务向刘某追偿的权利。

廖春梅

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