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中国农村土地交易第一步   

2009-05-03 09:16:45|  分类: 新闻动态 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国农村土地交易第一步

双赢的地票买卖方

    “地票是一种通过市场化渠道获得的用地指标,有着独特的吸引力。”重庆渝隆资产经营(集团)有限公司副总经理谢南芳说,虽然地票要花钱购买,但企业可以按照发展需要,自主选择符合规划的地块使用,而不是以前政府已经确定的地块,这更符合市场需求。

    3月17日的地票交易会上,渝隆集团一口气买下了两宗共500亩地票。这家主营房地产、城建的企业,希望将业务拓展到陶家镇或中梁山,在两地拿到土地对企业项目拓展至关重要,但如果向国家申请建设用地指标,耗时长,也不一定达到目标。地票的购得,为渝隆集团实现战略布局提供了可能。谢南芳说,他们正在对相中的地块进行市场分析,“争取最先将地票落地”。

    除渝隆集团外,获得地票的其他3家企业也在酝酿落地。

    “以往是政府批准哪块地,开发商才能拿那块地。有了地票后,土地开发的市场意愿与政府规划提前结合,从而使规划实施更加科学,土地开发效益也得以提高。”重庆市国土房管局副局长、重庆农村土地交易所总裁董建国说,对开发商而言,这是地票最大的吸引力。

    开发商获益的同时,让出建设用地指标的农村地区,也通过地票交易得到城市资本的注入。

    “江津已经有2800多万的地票收益到账。”江津区国土局副局长赵凌云说,该区经市国土部门验收的地票已有3000多亩,一部分已在重庆农村土地交易所交易成功,地票收益正分批拨付。

    按现有制度设计,地票交易不与具体地块挂钩。因此,马兴全家的宅基地复垦后产生的指标,是否已经交易并不能确定。但是,农民的利益在地票产生的过程中就有所考虑。马兴全等人得到的现金补偿,是镇财政先行垫付的。在地票收益反哺到农村后,农民、农村集体经济组织将获得更多发展资金。

    地票交易的多赢局面,激发出区县“生产”地票的积极性。除江津外,城口、铜梁等地也积极组织农村建设用地复垦,准备提供更多的地票。

    董建国说:“以地票交易为核心的城乡统一的土地大市场,开始发育。”

    市场储量仍很大

    “市场交易的原动力,是买卖双方利益诉求的最大满足。”易小光说,地票交易过程中,城市和农村各取所需,农民、农村集体经济组织和用地企业实现多赢,交易规模才能不断扩大。

    最早尝试提供地票的江津区,已启动第二批宅基地复垦。“去年第一批复垦的是农民宅基地和院坝,尚未涉及其他农村建设用地。”江津惠农土地开发整理有限公司,是江津区国土局下属国有企业,负责全区农村建设用地的复垦工作。公司董事长李正清说,能用于复垦的宅基地有两种:一是进城农民废弃的宅基地,二是农村集中建设新居民点后节约的建设用地,“江津第二批复垦的,主要是后者。”

    根据江津区的调查,该区农村居民人均宅基地面积为198平方米,比我国《村镇规划标准》中人均150平方米建设用地的上限高48平方米。“如果控制在150平方米/人,以全区农业人口总数为计,可腾出建设用地8.25万亩。”赵凌云说。

    而全市农村建设用地为人均250平方米,如果按照人均150平方米的标准控制,全市可节约用地150多万亩,这相当于重庆获得国家批准建设用地10多年的总量。此外,直辖以来,重庆每年约有50万人进城,照此计算应已腾出了大约100万亩土地,但实际利用的不到10万亩,还有至少90万亩可供利用。

    前不久,重庆国土部门下发文件,主城区包括房产开发在内的经营性用地,今后将不再下达国家计划指标,只能使用地票。“国家批准的指标只用于工业、公共设施、教育卫生等事业性用地和扩大内需项目。”董建国说,地票交易的规模将越来越大。

    一边是强烈的市场需求,一边是庞大的潜在供应指标。地票交易,扮演着沟通二者之间桥梁的角色。伴随着农村土地交易所的功能完善,从地票的产生,到地票的交易和落地,一个完整的链条即将形成。
                             地票交易 成败关键在制度设计

    重庆农村土地交易所成立时,有媒体评论说,如同上海证券交易所对中国资本市场建立所具有的意义一样,重庆农村土地交易所在中国土地改革史上将具划时代意义。

    “重庆农村土地交易所肩负着完善农村土地管理制度的使命,是一个改革工具。”重庆农村土地交易所总裁董建国说,交易所不仅是建立交易平台,还承担着解决农村土地管理难题的历史使命。交易所要完成这一使命,显然还有很长的路要走。

    国务院3号文和《重庆农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),将农村土地交易所交易的品种分为两类。一是实物交易,称之为实盘,包括农村承包经营权流转和林权交易等;二是指标交易,即地票交易,称之为虚盘。其中,地票交易是重庆农村土地交易所最具突破性意义的创新。

    当前,地票交易稳健开局,但交易面临的困难也已凸显。与拥有完善配套制度的城市建设用地市场不同,农村建设用地的市场化、集约化程度还远远不够。农村土地交易的制度建设及其政策配套,是地票交易面临的难题。

    邱道持,重庆市政协常委,西南大学教授,市国土房管局专家咨询委员会副主任。他观察发现,地票产生的合法性、市场交易的主体、地票价格的形成机制以及地票收益的分配等,都成为影响整个地票交易的因素。“这些也都需要新的制度来规范。”

    地票交易基于城乡建设用地增减挂钩。邱道持担心,一旦有人在经济利益驱动下,将荒山荒坡等非农村建设用地复垦,以“地票”名义蒙混过关,地票交易就会出现风险,这一创新也就失去意义。而随着地票交易量增加,确保指标合法的难度也将越来越大。

    市场交易主体的明晰也是一个难题。董建国坦言,没有放开让农民等其他社会主体参与复垦,与农民的议价能力、开发企业的趋利性质及各方面对资金的饥渴程度有关,“这些复杂的因素很可能导致分配关系扭曲。”

    作为首次出现在产权市场的商品,地票价格如何形成本就有待探索。地票成交后,收益分配也存在难题。地票交易涉及农户、农村集体经济组织、土地整理机构和市区(县)两级政府,按照市政府的要求,收益绝大部分将返还农村,但实施细则还在讨论制定之中,特别是返还农村的部分在农民和集体经济组织之间的分配最为关键。

    中国人民大学土地管理系教授郑华也提醒,从地票交易借用农村建设用地减少与城市建设用地增加挂钩的模式来看,关键是要从制度设计上确保农村建设用地真正减少,而不能出现减与增不一致,形成“两张皮”。

    “农村土地交易所的探索重点,在于通过制度创新,突破这些难题,构建一个城乡统一的土地交易市场。”董建国说,除了市政府颁布的《暂行办法》和市国土房管局出台的《重庆农村土地交易所交易流程(暂行)》外,市国土房管局已初步形成了一套内部工作机制,下一步将形成制度性文件。

    就此,邱道持说,地票交易是一项创新,牵涉到农村土地管理制度的诸多方面,其连锁性制度设计的难度,使得这一创新需要在实践中不断探索和完善。(来源重庆日报) 


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